抚顺市人民代表大会常务委员会办公厅公告
来源：市人大常委会法工委浏览：12120次'时间：2012年7月18日
抚顺市人民代表大会
常务委员会办公厅公告
《抚顺市物业管理条例（草案）》已经市十四届人大常委会第二十八次会议审议。为了进一步体现民意、集中民智，增强地方立法的科学性、民主性，提高立法质量，市人大常委会主任会议决定，全文公布《抚顺市物业管理条例（草案）》，向社会各界广泛征求意见，以便进一步研究修改后，提请市人大常委会会议再次审议。
欢迎全市国家机关、社会团体、企业事业单位和广大市民以信函、电话、电子邮件等方式对该条例草案提出修改意见和建议。
征求意见截止日期：2012年7月30日
来信请寄：抚顺市人大常委会法制工作委员会或抚顺市人大城乡建设环境保护委员会（地址：抚顺市新抚区永安台街南二路一号，邮编113008）
联系电话：52628649（市人大常委会法制工作委员会）
52637806（市人大城乡建设环境保护委员会）
电子邮箱：FSRD-FGW@163.COM
二O一二年七月十五日
抚顺市物业管理条例（草案）
第一章总则
第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
本条例所称业主是指房屋所有权人。
本条例所称物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
本条例所称物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，并取得物业服务企业资质证书，从事物业管理服务活动的企业。
第四条市房产行政主管部门是物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。
县、区（含开发区，下同）物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、财政、民政、公安、消防、技监、安监、工商、物价、环保、城市管理、综合执法等有关部门，应当按照各自职责负责与物业管理相关的管理工作。
第五条街道办事处、乡镇人民政府指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届工作，协助物业管理行政主管部门对物业管理活动进行监督管理，协调物业管理与社区建设的关系，调解物业管理纠纷。
社区居（村）民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。
第二章业主、业主大会与业主委员会
第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业费；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与物业使用人约定，但不得违反法律、法规、管理规约及业主大会或者业主委员会依法作出的决定。
第九条物业管理区域的划分应当有利于实施物业管理，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
物业管理区域由物业所在地县、区物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府进行划分。物业管理区域的划分，应当征求社区居（村）民委员会的意见。
第十条同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。
只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的社区居（村）民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主书面同意。
第十二条物业管理区域具备下列条件之一的，可以成立业主大会，并选举业主委员会：
（一）建设单位已交付业主的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上；
（二）建设单位已交付业主户数比例达到50%以上；
（三）划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分，建设单位已交付业主的专有部分面积超过先期开发部分建筑物总面积50%以上，且已交付业主户数的比例达到50%以上；
（四）公有住房出售给个人的面积超过建筑物总面积50%以上；
（五）法律、法规规定其他可以成立业主大会情形。
第十三条物业管理区域自具备成立业主大会条件之日起30日内，建设单位应当在物业管理区域内进行公告，并向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料，同时书面通知县、区物业管理行政主管部门：
（一）物业管理区域划分意见书；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用公共设施设备的证明；
（六）物业管理用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第十四条业主筹备成立业主大会的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面意见。
街道办事处、乡镇人民政府应当自接到业主书面意见之日起30日内，指导成立业主大会筹备组。筹备组负责业主大会筹备工作。
第十五条业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居（村）民委员会代表组成。
筹备组成员人数应为5人以上15人以下单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
业主大会筹备组应当自组建之日起3日内，在物业管理区域内公告其成员名单和工作职责。
第十六条业主大会筹备组应当自组成之日起30日内，在街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。
第十七条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
业主大会筹备组自业主委员会依法成立之日起自行终止。
第十八条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。
第十九条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定。
第二十条业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
(一) 经20%以上业主提议的；
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形的。
第二十一条业主委员会由业主大会选举产生，由委员5人以上15人以下单数组成。
业主委员会委员每届任期不得超过5年，具体由业主大会议事规则规定。
业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
第二十二条业主委员会应当自业主大会成立之日起30日内，持下列文件向县、区物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续，县、区物业管理行政主管部门办理备案后7日内向市物业管理行政主管部门备案：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会的议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
社区居（村）民委员会代行业主委员会职责的，也应当办理备案手续。
业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第二十三条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并通知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
第二十四条业主大会和业主委员会工作经费由全体业主分摊或者从物业共有部分经营所得收益中列支。经费筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
第二十五条业主大会和业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内公告，决定对本物业管理区域内全体业主具有约束力。
第三章前期物业管理
第二十六条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并签订书面前期物业服务合同。
前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约并向物业买受人予以说明。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益和违反相关法律法规的规定。
业主大会通过管理规约后，临时管理规约自行失效。
第二十八条建设单位在出售物业时，应当在商品房销售合同中明确约定在物业管理区域内按照规划要求配套建设的会馆（所）的所有权、经营方式、范围等内容，并优先为业主提供服务。
物业管理区域内的会馆（所）不得改变原有规划用途。
第二十九条建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标，选聘一个物业服务企业。
住宅物业项目总建筑面积1万平方米以下或者投标人少于3人的，经县、区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第三十条建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业服务有关的建议。
建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。
第三十一条建设单位选聘物业服务企业，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，向市物业管理行政主管部门办理招标备案。备案提供下列资料：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（二）招标公告或者招标邀请书；
（三）招标文件；
（四）法律、法规规定的其他材料。
第三十二条新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防、电梯等设施，道路、绿化、物业管理用房、停车位、安防监控等附属设施设备应当同时达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。
第三十三条承接新建物业前，物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后，应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
物业承接查验应当邀请业主代表、社区居（村）民委员会代表和县、区物业管理行政主管部门参加，也可以聘请相关专业机构协助进行。
第三十四条物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件向县、区物业管理行政主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置进行公告。
第三十五条建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰在物业管理区域内无偿配置物业服务用房，最小不得低于60平方米。业主委员会的办公用房在物业服务用房中调剂。
物业服务用房应当为地面以上独立成套房屋，具备供水、排水、供电、供气、供热以及采光、通风等使用功能。
物业服务用房的所有权归全体业主共有，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。
第三十六条规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。市物业行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业服务用房。
在物业项目交付使用时，县、区物业行政主管部门应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。
第三十七条建设单位在房屋交付时，应当向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书，并按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。
物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。
第四章物业管理服务
第三十八条物业服务企业应当与业主委员会签订书面物业服务合同。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则是物业服务合同的组成部分。
物业服务合同签订后，业主委员会应当向业主公示或者印发给业主，物业服务企业应当向业主提供物业服务手册。
物业服务合同应当参照省有关行政管理部门制定的物业服务合同示范文本，并于签订之日起15日内报县、区物业管理行政主管部门备案。
第三十九条物业服务企业应当按照物业服务合同和相关的服务标准、技术规范对物业进行管理，提供相应服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，依照法律、法规规定委托具备相应资质的检测机构对电梯、消防设施等特种设备进行定期检验检测并定期向业主委员会书面报告物业共用部位、共用设施设备运行状况。
第四十条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定安全防范应急预案，对突发性事件应当采取应急措施。
物业服务企业从业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。
物业服务企业应当对进出物业管理区域的外来人员和车辆进行登记，并定时对物业管理区域进行巡逻。对物业管理区域内安装的视频监控装置，物业服务企业应当定期维护，确保其正常运行。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十一条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业单位维修和养护。
第四十二条物业服务项目应当包括以下内容：
（一）物业共用部位的日常维护和管理；
（二）物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；
（三）环境卫生、绿化管理服务；
（四）物业管理区域内公共秩序、交通、环保等协助管理的事项；
（五）车辆停放及场地管理；
（六）装饰装修的管理；
（七）双方约定的其他服务事项。
第四十三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。
业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权要求业主恢复原状、停止侵害、排除妨害。
第四十四条对物业服务企业实行履约保证金制度，具体办法由市人民政府制定。
物业服务企业未按照合同约定提前退出的，社区居（村）民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。
第四十五条物业服务合同期限届满2个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定选聘或者续聘物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
业主大会决定续聘物业服务企业的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同；业主大会决定重新选聘物业服务企业的，可以在市物业管理行政主管部门的指导下通过招投标的方式选聘，并签定物业服务合同。
第四十六条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业费。
第四十七条物业服务企业不得擅自终止服务。
物业服务企业决定不再提供物业服务或者续签物业服务合同的，应当提前3个月在物业管理区域内公告并书面告知物业所在地的县、区物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业费。
第四十八条物业服务企业决定不再提供物业服务或者续签物业服务合同以及被解聘的，应当由业主委员会、物业服务企业组成移交小组进行物业清产核算。
物业服务企业应当在物业清产核算结束之日起10日内，在县、区物业管理行政主管部门监督下，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业费及其收支账目和物业服务用房并退出物业管理区域。
第四十九条建设单位、物业服务企业及其他任何人，不得向业主收取或者变相收取各种名目的保证金、抵押金。
第五十条物业服务企业应当按照价格行政主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和收费标准等有关事项。
物业服务企业不得违反物业服务合同约定或者法律、法规规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。
收取物业费的时限由物业服务企业与业主委员会协商确定，但一次收取物业费的时限不得超过一年。
第五十一条物业费由物业服务企业向业主直接收取。业主应当根据物业服务合同约定，按时足额交纳物业费。
业主与物业使用人约定由使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业费；未结清的，买卖双方应当对物业费的结算作出约定，并告知物业服务企业。
第五十二条物业管理区域内已经竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业费由建设单位承担。建设单位出售物业时，不得承诺减免物业费。
第五十三条物业服务企业不得以部分业主拖欠物业费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。
业主不得以物业空置、存在与物业服务企业无关的开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业费。
第五十四条外埠物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当持营业执照、资质证书等材料到市物业管理行政主管部门办理登记备案。
第五十五条业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。
第五十六条物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业信用档案库并向社会公开。市物业行政主管部门负责全市物业服务企业信用管理。县、区物业行政主管部门负责本辖区内的物业管理信用信息核实、上报工作。
第五十七条物业服务应当建立完善的档案管理制度，实施区域性档案管理。建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送市、县、区物业行政主管部门。
第五章物业的使用与维护
第五十八条物业管理区域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）擅自改变物业规划用途；
（三）侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备；
（四）排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
（五）在室内外挖掘，建设地下室、建筑物、构筑物；
（六）违反规定饲养家禽、宠物；
（七）从事或者实施妨碍业主正常生活的经营活动；
（八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
发生上述行为，业主有权投诉举报；物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正；拒不改正的，应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后，应当依法处理。
第五十九条因房屋装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏或者导致他人财产损失的，由装修的业主负责维修，并承担相应的赔偿责任。
第六十条车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。
业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
第六十一条物业管理区域内占用公共场地、道路或者规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本物业管理区域内业主、物业使用人的需要。
在满足本物业管理区域业主、物业使用人需要后，可以将车位、车库出租给本物业管理区域外的其他人，但租赁合同期限最长不超过6个月。
第六十二条物业服务企业应当按照规定定期对下水管线、污水井进行疏通、清掏，不得以部分业主未交费为由拒绝清掏。
第六十三条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取费用，并依法承担相关管线、线路和设施设备等的维修、运行、养护责任。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第六十四条专项维修资金属于业主共有，经业主共同决定，可用于共有部分的维修，不得挪作他用。专项维修资金的筹集及使用情况应当定期在物业管理区域内公布。
专项维修资金的交存、使用和监督管理，按照国家有关规定执行。
第六章旧住宅区物业管理
第六十五条本条例所称旧住宅区是指1999年9月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居等住宅区。
第六十六条各级人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并逐步对供水、供气、供热、排水等配套设施设备进行修缮和改造。
第六十七条旧住宅区改造整治后，具备专业化物业管理条件的，可依据本条例的有关规定成立业主大会，选聘物业服务企业；对尚不具备专业物业服务条件或者业主大会成立前的物业管理，业主应当在社区居（村）民委员会的指导下，实行住宅区自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。
第六十八条旧住宅区改造整治中，在规划许可的情况下，经业主大会决议，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。
第七章法律责任
第六十九条违反本条例第二十八条规定，改变物业管理区域内会馆（所）原有规划用途的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，并处5万元以上20万元以下的罚款。
第七十条违反本条例第四十七条规定，物业服务企业擅自终止服务的，录入物业服务企业信用档案库，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业管理活动,给业主造成损失的，依法承担赔偿责任，赔偿金可从物业履约保证金中扣除。
第七十一条违反本条例第四十九条规定，擅自向业主收取或者变相收取各种名目的保证金、抵押金的，由物业管理行政主管部门责令限期退还已收取的保证金、抵押金。逾期不退还的，处以违法收取金额1倍以上2倍以下罚款。
第七十二条违反本条例第五十一条规定，业主逾期不交纳物业费的，业主委员会应当配合物业服务企业督促其交纳。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业有权依法向人民法院提起诉讼。
第七十三条物业管理行政主管部门和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十四条违反本条例规定的其他行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第八章附则
第七十五条本条例自2013年 月 日起施行。
